Pravne usluge

Vitabel d.o.o. kao Upravitelj posebnu pozornost pridaje naplati dugovanja zajedničke pričuve

Naime, suvlasnici su zakonski obvezni plaćati pričuvu sukladno odredbi čl. 90 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Kako bi se povećala učinkovitost naplate pričuve Vitabel d.o.o. u suradnji sa renomiranim odvjetničkim uredima sustavno radi na učinkovitoj naplati dugovanja pričuve.

Postupak naplate pričuve od neplatiša odvija se na način da Vitabel d.o.o. šalje opomene pred tužbu suvlasnicima koji ne plaćaju pričuvu duže od 3 mjeseca. Ukoliko je dugovanje duže od 6 mjeseci vlasnik stana se utužuje, odnosno pokreće se postupak ovrhe pred javnim bilježnikom.

Ne može se decidirano unaprijed odrediti trajanje prethodno navedenih postupaka obzirom da isti ovisi o mnogobrojnim faktorima (brzina dostave pismena, podnošenje prigovora, trajanje eventualnog sudskog postupka, mogućnost izjavljivanje žalbe i odlučivanje drugostupanjskog suda po žalbi, itd.).
Nakon što se naplati dug od neplatiše, cjelokupni iznos uplaćuje se na račun zajedničke pričuve uvećan za kamate,pristojbe i troškove javnog bilježnika, koji su u toku postupka naplaćeni sa računa stambene zgrade.

Postupak naplate pričuve pokrenut od strane odvjetničkog ureda u potpunosti je transparentan obzirom da se na zahtjev ovlaštenih osoba odnosno upravitelja sastavljaju izvješća o pokrenutim postupcima.

Administracija

Na zgradama na kojima ostvarujemo upravljanje uz kvalitetu i raznolikost usluga, te brigom da poslovi na Vašoj zgradi budu obavljeni na zadovoljavajući način, kao upravitelj organiziramo obavljanje redovnog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju, što obuhvaća:

1. obavljanje financijsko-računovostvenih poslova

  • knjigovodstvo stambenih zgrada s obračunom prihoda i rashoda
  • analitičko knjiženje ostalih troškova i prihoda stambenih zgrada kojima one raspolažu, te izvještavanje o stanju sredstava istih
  • obračun i isplate honorara ovlaštenim predstavnicima suvlasnika
  • izrada godišnjih knjigovodstvenih izvješća (bilanca)
  • vođenje registra podataka o zgradama, stanovima, poslovnim prostorima, te njihovim vlasnicima i korisnicima
  • evidentiranje svih promjena vlasnika i korisnika stanova

2. obavljanje pravnih poslova

  • stručna pomoć pri sklapanju Međuvlasničkog ugovora i Ugovora o upravljanju
  • stručna pomoć i zastupanje u postupcima zaštite suvlasničkih prava pred državnim tijelima
  • stručna pomoć i zastupanje u postupcima radi ishođenja suvlasničkih interesa u odnosu na zajedničke dijelove zgrade (reklame, zakupi prostora i slično).
  • praćenje postupka prisline naplate pričuve
  • priprema knjigovodstvenih stavaka za izradu prijedloga za ovrhu temeljem vjerodostojne isprave

3. obavljanje poslova održavanja zgrade

  • poslovi redovnog i izvanrednog održavanja
  • izrada godišnjeg plana upravljanja i održavanja zgrade
  • zaprimanje zahtjeva za radovima i hitnim popravcima
  • prijava šteta nastalih na zgradama
  • prikupljanje troškovnika i ponuda za radove

Redovito održavanje

Na početku svake godine za sve zgrade kojima upravljamo izrađujemo godišnji plan održavanja zgrade. Svi poslovi održavanja zgrade financiraju se iz sredstava zajedničke pričuve. Obim i vrijednost radova navedenih u godišnjem planu održavanja ovisi o stanju na transakcijskom računu zgrade.

Obavezni radovi održavanja zgrade, (bilo zakonski ili logički) se ne mogu izostaviti iz godišnjeg plana održavanja zgrade a to su na primjer:

  • mjesečno održavanje dizala,
  • održavanje rasvjete,
  • održavanje protupožarnih aparata, sustava i instalacija,
  • održavanje uređaja za grijanje i pripremu tople vode,
  • održavanje pumpnih stanica za vodu i otpadnu vodu,
  • čišćenje dimnjaka i ventilacionih kanala,
  • održavanje kanala za smeće, septičkih jama i sustava za odvod kišnice,
  • dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade,…

Ovisno o tome koliko sredstava godišnje nakon izvršenih obaveznih radova održavanja preostaje na transakcijskom računu zgrade, građevinskom stanju zgrade i željama suvlasnika zgrade u godišnji plan održavanja dodajemo druge radove održavanja na zajedničkim dijelovima zgrade, kao na primjer:

  • bojanje zidova i stropova, vanjske i unutarnje stolarije i bravarije,
  • keramičarski i drugi radovi na podovima i zidovima,
  • zamjena i/ili popravak stolarije i bravarije,
  • popravci fasade i krova,
  • premazivanje dimnjaka,…

Hitni popravci

Ukoliko dođe do kvara ili oštećenja dijelova zgrade, uređaja i/ili instalacija tako da od njih prijeti opasnost ljudima i ostalim dijelovima zgrade odnosno ukoliko su isti neophodni za normalno funkcioniranje zgrade, tada je potrebno pristupiti hitnom popravku.

Takvi kvarovi odnosno oštećenja mogu biti na primjer sljedeći:

  • kvar plinske instalacije,
  • kvar sustava centralnog grijanja,
  • kvar toplovodnog sustava,
  • puknuće, oštećenje ili začepljenje vodovodne i/ili kanalizacijske instalacije,
  • kvarovi elektro instalacija,
  • oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala,
  • prodor oborinskih voda u zgradu,
  • znatnije oštećenje krova,
  • narušena statička stabilnost zgrade ili dijela zgrade,
  • kvar dizala,
  • otpadanje dijelova pročelja, …

Kako je sanaciji većeg dijela navedenih kvarova i oštećenja potrebno pristupiti čim prije, organizirali smo 24 satna dežurstva sve dane u tjednu, tokom cijele godine

Redovno upravljanje

Za sve zgrade koje sa nama imaju sklopljen Ugovor o upravljanju, provodimo poslove redovitog upravljanja sukladno odredbama međuvlasničkog ugovora suvlasnika zgrade i posebnim odlukama koje suvlasnici donose glasanjem. Glasanjem se uglavnom donose posebne odluke o izvršenju poslova nadogradnje infrastrukture zgrade i poboljšanja postojeće infrastrukture kao na primjer:

  • postavljanje kosog krova na zgradi sa ravnim krovom,
  • ugradnja dizala,
  • ugradnja plinske instalacije,…

Bez potrebe za posebnim glasanjem a na osnovu dugoročnih ugovora o održavanju pojedinih dijelova i infrastrukture zgrade ili zahtjeva ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade, izvršavaju se poslovi redovitog održavanja i hitni popravci zgrade kao na primjer:

  • mjesečno održavanje dizala,
  • mjesečno održavanje toplinske podstanice,
  • čišćenje dimnjaka i ventilacionih cijevi,
  • dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade,
  • sanacija puknuća vodovodne cijevi,…

Kako bismo Vam bolje približili našu ponudu, želimo Vam istaknuti bitne prednosti koje nudimo suvlasnicima stambenih zgrada:

  1. Otvaranje zasebnog računa zgrade kod poslovne banke za svaku pojedinu zgradu
  2. Fiksna cijena usluge upravljanja koja ne ovisi o visini izdvajanja za zajedničku pričuvu zgrade
  3. Godišnji plan rada provodi se u dogovoru sa željama suvlasnika zgrade
  4. Kontrola rada izvođača radova – niti jedan radni nalog niti račun neće biti plaćeni a da ih predhodno nije ovjerio ovlašteni predstavnik suvlasnika svojim potpisom i pečatom zgrade
  5. Za sve pravne i knjigovodstvene probleme Vaše zgrade brinemo mi. Mjesečno ili po dogovoru od naše strane ovlašteni predstavnik dobiva izvještaj o plaćanju suvlasnika te stanje na računu. Suvlasnici koji ne plaćaju svoje obveze se redovito utužuju u dogovoru s predstavnikom suvlasnika.

Financiranje

Kada se radi o radovima poboljšanja i unaprijeđenja infrastrukture same zgrade, često se radi o zahvatima većih iznosa, koje zgrada nije u mogućnosti financirati iz sredstava pričuve.  OTP Banka d.d., suvlasnicima nudi mogućnost podizanja kredita za izvođenje radova čija je vrijednost veća od prikupljenih sredstava zajedničke pričuve. Korisnici kredita su suvlasnici stambene zgrade koja ima otvoren račun za zajedničku pričuvu kod navedene banke te vode cjelokupan platni promet preko te banke.

Visina kredita se utvrđuje prema vrijednosti radova, a ovisi o kreditnoj sposobnosti tražitelja kredita. Najmanji iznos kredita u OTP Banka d.d. je 2.000,00 EUR, a najviši u srazmjeru sa visinom izdvajanja zajedničke pričuve, na način da mjesečni aunitet ne prelazi 70% ostvarenog neto mjesečnog izdvajanja zgrade za pričuvu. Izračun se vrši na bazi povećanja pričuve. Neto zajednička pričuva zgrade je prosječna mjesečna bruto pričuva umanjena za fiksne obveze zgrade, kao što su: naknade upravitelju, premija osiguranja i mjesečni paušalni troškovi.

Uvjeti kreditiranja kod OTP banke d.d. su: Kamatna stopa je 2,08% godišnje, promjenjiva za vrijeme korištenja i otplate kredita. (Promjenjiva kamatna stopa izračunata je kao zbroj šestomjesečne Nacionalne referentne stope-NRS1, koja na dan 01.06.2014.godine za valutu EUR iznosi 1,89% i fiksnog dijela promjenjive kamatne stope.)

Obračun i naplata kamate vrši se mjesečno, u sklopu anuiteta. Rok otplate iznosi od 1 do 10 godina. Bez troška obrade kredita.
Otplata kredita vrši se u jednakim mjesečnim anuitetima tako da se isti obračunavaju u EUR i uplaćuju u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB na dan uplate. Kredit se otplaćuje trajnim nalogom odnosno direktnim terećenjem računa zajedničke pričuve.

Osiguranje povrata Kredita:

  • iz iznosa sredstava zajedničke pričuve zgrade

Osiguranje

Općom privatizacijom stambene jedinice u zgradama postale su privatno vlasništvo, ali tako da je svaki vlasnik stana ujedno i suvlasnik cijele stambene zgrade, odnosno njenih zajedničkih funkcionalnih i konstruktivnih dijelova. Radi zaštite od samovolje ili nebrige pojedinih vlasnika i suvlasnika zakonski je propisana obveza postojanja upravitelja zgrade koji je uz poslove održavanja dužan zgradu i osigurati.

Vitabel d.o.o. ima sklopljenu policu osiguranja sa osiguravajućim društvima Generali i Triglav osiguranje d.d.

Za zgrade pod našim upravljanjem omogućujemo kompletno osiguranje objekta prema slijedećim stavkama:

1. Osiguranje od opasnosti od požara i nekih drugih opasnosti na novu vrijednost (svota osiguranja 6.500,00 kn/m²)
– osnovni rizici: požar i udar groma, eksplozije, oluje, tuče, udara vlastitog motornog vozila u osiguranu građevinu, pada i udara letjelice, manifestacija i demonstracija
– POTRES – pokriće već od 4 stupnja po Richter-ovoj ljestvici (svota osiguranja 6.500,00 kn/m² korisne površine zgrade)
– ugovoreni dopunski rizici: izlijevanje vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi, poplava, bujica visoke vode, troškovi zamjenskog smještaja (zbrinjavanja)

2. Osiguranje instalacija od opasnosti loma – zajednička vodovodna i kanalizacijska mreža, zajedničke instalacije centralnog grijanja, zajedničke elektroinstalacije, zajednička podstanica i/ili kotlovnica, dizala.

3. Osiguranje stakla od loma – stakla na zajedničkim dijelovima zgrade (bez obzira na uzrok oštećenja)

4. Osiguranje odgovornosti suvlasnika prema trećima