Pravni propisi

Upravljanja zgradama pravno je određeno u prvom redu Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Navedeni Zakon utvrđuje međusobne odnose suvlasnika zgrade odnosno bilo koje druge vrste nekretnina.

Svi ostali Zakoni utvrđuju što kako i kada suvlasnici moraju činiti u okviru upravljanja i održavanja vlastite zgrade odnosno nekretnine.

Na primjer zakon o zaštiti od požara utvrđuje koje minimalne mjere suvlasnici zgrade moraju poduzeti u cilju zaštite od požara vlastite zgrade.

Popis zakona i uredbi Republike Hrvatske

Upravitelj zgradama

Upravitelj zgradom je pravna ili fizička osoba, registrirana za poslove upravljanja, koja u ime suvlasnika upravlja zgradom na osnovu ugovora o upravljanju i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

Upravitelja zgradom imenuju suvlasnici zgrada u kojima postoje tri ili više stanova ili drugih prostora različitih vlasnika, npr. poslovni prostori, drvarnice, garaže, …
Za kvalitetan rad upravitelja suvlasnici trebaju pripremiti potrebne uvjete i financijska sredstva.
Upravitelj izvršava naloge i poslove održavanja zajedničkih dijelova zgrade na osnovu zahtjeva suvlasnika a sukladno ugovoru o upravljanju i Zakonu.

Obveze i ovlasti upravitelja

organizirati održavanje zajedničkih dijelova zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje,
izvršavati poslove povremenih i godišnjih pregleda zgrade te izraditi zapisnik o svakom pregledu zgrade,
utvrditi iznos primjerene zajedničke pričuve koju je pojedini suvlasnik dužan uplaćivati na transakcijski račun zgrade,
organizirati bankovne zajmove za veće iznose planiranih troškova održavanja, a potrebni su za održavanje zgrade u uporabnom stanju i ne ponavljaju se u unutar jedne godine,
organizirati primjereno osiguranje zajedničkih dijelova zgrade,
odrediti kućni red,
raspoređivati druge troškove zgrade na suvlasnike (zajednička potrošnja struje, vode, …),
naplaćivati dugovanja suvlasnika koji ne plaćaju redovito zajedničku pričuvu,
podmirivati troškove zgrade prema trećima, iz sredstava s kojima zgrada raspolaže na vlastitom transakcijskom računu,
obavještavati suvlasnike zgrade o izvršenim poslovima održavanja zajedničkih dijelova zgrade,
obavljati druge poslove u skladu s obvezama preuzetim ugovorom iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima,
izvjestiti svakog suvlasnika o poslovanju zgrade u prethodnoj kalendarskoj godini na prikladan način (bilanca zgrade, pregled pojedinačnih prihoda i rashoda, …) najkasnije do 30. lipnja svake godine,
izraditi godišnji plan poslova održavanja zgrade sa pregledom standardnih mjesečnih prihoda i rashoda za iduću kalendarsku godinu te isti na prikladan način objaviti u zgradi na za to predviđenom mjestu tijekom tekuće kalendarske godine,
prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine kao i za veće radove na zajedničkim dijelovima zgrade.

Ugovoreno upravljanje

Ugovoreno upravljanje se provodi putem odredbi međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju odnosno putem posebnih odluka donesenih glasanjem suvlasnika natpolovičnom većinom po udjelu u vlasništvu.
U redovnom upravljanju sudjeluju svi suvlasnici provođenjem gore spomenutih odredbi i odluka a putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade i upravitelja zgrade.

Prinudna uprava

Prinudnu upravu provodi upravitelj kojeg odredi lokalna zajednica. Tako izabrani upravitelj ima obavezu upravljanja zgradama koje nemaju sklopljen međuvlasnički odnosno ugovor o upravljanju.
Ovlasti prinudnog upravitelja su ograničene, te se svode samo na one popravke kojima se uklanja opasnost za život i zdravlje korisnika zgrade.
Kod ovakvog načina upravljanja posebno je teško izvesti nužne popravke za koje je potrebno osigurati veća financijska sredstva. Pri tome je jedino moguće rješenje prisilno osiguranje financijskih sredstava na osnovu odluke lokalne zajednice, rješenja građevinske inspekcije ili nadležnog sud.

Naknada upravitelja

Za izvršavanje poslova upravljanja zgradom u ugovoru o upravljanju određen je iznos naknade upravljanja. Iznos se izračunava na osnovu koeficijenta održavanja po jednom kvadratnom metru korisne površine svih stanova i drugih prostora zgrade.
Naknadu upravitelju, zgrada isplaćuje mjesečno na osnovu ugovora o upravljanju na transakcijski račun upravitelja zgrade.

Promjena upravitelja

Ukoliko upravitelj zgradom postupa suprotno sklopljenom ugovoru o održavanju, Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici ga mogu razriješiti dužnosti uz naknadu štete koja nastane radi nemarnosti ili propusta.
Suvlasnici su dužni o promjeni upravitelja obavijestiti najmoprimce i zakupnike na prikladan način.

Primjer poslova upravitelja zgrade

U slučaju puknuća vodovodne cijevi u zgradi, suvlasnik (ili više njih) o nastalom kvaru obavještava ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade. Ovlašteni predstavnik o puknuću vodovodne cijevi obavještava upravitelja zgrade.
Ukoliko se radi o puknuću vodovodne cijevi koje je potrebno hitno popraviti upravitelj pokreće postupak hitnog popravka.
Ukoliko se radi o kvaru koji nije potrebno hitno popraviti upravitelj sakupi više ponuda za popravak koje dostavi ovlaštenom predstavniku suvlasnika zgrade.
Ovlašteni predstavnik zajedno sa suvlasnicima zgrade odlučuje o tome koju ponudu za popravak kvara će zgrada prihvatiti i o tome izvješćuje upravitelja zgrade. Upravitelj zgrade potom naručuje izvođenje radova popravka kvara po prihvaćenoj ponudi.
Ukoliko se radi o puknuću vodovodne cijevi koje je pokriveno policom osiguranja zgrade, upravitelj organizira procjenu štete na osnovu koje osiguravateljsko društvo isplaćuje zgradi na transakcijski račun zgrade procjenjeni iznos popravka nastale štete.
Potom upravitelj zaprima račun za popravak štete od izvođača radova i priprema dokumentaciju potrebnu za plaćanje istog sa transakcijskog računa zgrade koju ovjerava ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade.

Ovlašteni predstavnik

Ovlaštenog predstavnika (fizičku osobu) biraju suvlasnici zgrade nadpolovičnom većinom.

Nadpolovična većina se određuje prema veličinama prostora suvlasnika.

Suvlasnici ovlaštenom predstavniku dodjeljuju ovlasti međuvlasničkim ugovorom.

Ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade predstavlja iste kod upravitelja zgrade kao i prema ostalim pravnim i fizičkim osobama (na primjer, prema izvođačima radova). Ovlašteni predstavnik predstavlja ostale suvlasnike zgrade sukladno ovlastima i obavezama koje su mu dodijeljene međuvlasničkim ugovorom i odlukama koje donose suvlasnici glasanjem.
Ovlašteni predstavnik je odgovoran za vlastite samoinicijativne odluke i sklapanje poslova sa štetnim posljedicama mimo dodjeljenih ovlasti i odluka suvlasnika.
Ukoliko se radi o većoj zgradi, ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade može imati i zamjenika. Zamjenika ovlaštenog predstavnika biraju suvlasnici zgrade na isti način kao i ovlaštenog predstavnika.
Ovlasti i obaveze zamjenika određuju se na isti način kao i za ovlaštenog predstavnika.

Honorar ovlaštenog predstavnika

Ovlašteni predstavnik može na osnovu međuvlasničkog ugovora za svoj rad primati naknadu u vidu honorara za obavljanje poslova ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade.
Osim ovlaštenog predstavnika naknadu u vidu honorara može primati i zamjenik.

Promjena ovlaštenog predstavnika

Ukoliko ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade postupa suprotno sklopljenom međuvlasničkom ugovoru i Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici ga mogu razriješiti dužnosti uz naknadu štetnih posljedica mimo dodjeljenih ovlasti i odluka suvlasnika.
Na isti način vrši se i promjena zamjenika ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade.
Suvlasnici su dužni o promjeni ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade obavijestiti najmoprimce i zakupnike na prikladan način.

Primjer poslova ovlaštenog predstavnika

Suvlasnici zgrade

Suvlasnik zgrade je fizička ili pravna osoba koja u zgradi ima vlasništvo nad stanom ili nekim drugim prostorom.

Svi suvlasnici zgrade su glavni nositelji prava i obaveza iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Osnovna prava i obveze suvlasnika zgrade po tom Zakonu su:

izabrati ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade,
izabrati upravitelja zgrade,
izabrati izvršitelje redovnih i vanrednih poslova održavanja zgrade,
odlučivati o provođenju redovnih i vanrednih poslova održavanja zgrade,
sudjelovati u poslovima održavanja zgrade,
provoditi i poštivati sva zakonska rješenja državne i lokalne uprave i samouprave koja se odnose na zgrade.

Promjena suvlasnika zgrade

U slučaju promjene vlasnika stana ili druge vrste prostora zgrade, ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade dužan je o tome izvjestiti upravitelja zgrade kako bi se promjenili podaci neophodni za naplatu zajedničke pričuve zgrade.
Također je novi suvlasnik o promjeni vlasništva dužan obavijestiti sve ostale tvrke, državne i lokalne službe koje za prostor kojemu je promjenjen vlasnik ispostavljaju račune za druge usluge, na primjer, račun za struju.

Primjer sudjelovanja suvlasnika u poslovima održavanja zgrade

U slučaju puknuća vodovodne cijevi u zgradi, suvlasnik (ili više njih) o nastalom kvaru obavještava ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade.
Ukoliko se radi o kvaru koji nije potrebno hitno popraviti suvlasnik sudjeluje u raspravi u svezi izbora ponude za popravak puknuća cijevi.
Za vrijeme izvođenja radova osigurava pristup u stan ili drugu vrstu prostora čiji je vlasnik ukoliko je to potrebno.
Po okončanju radova zajedno sa ovlaštenim predstavnikom provjerava i potvrđuje da li su radovi u prostoru čiji je vlasnik izvršeni kvalitetno i sukladno ponudi.

Zgrada

Definicija zgrade prema Zakonu o prostornom uređenju i gradnji glasi:

“Zgrada je zatvorena i/ili natkrivena građevina namijenjena boravku ljudi, odnosno smještaju životinja, biljaka i stvari“.
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u sustav upravljanja spadaju sve zgrade koje imaju više od tri vlasnika tako da na primjer, niz od četiri ili više spojenih garaža također spada u sustav upravljanja zgradama.
S druge strane moguće je što se tiče upravljanja zgradama da se unutar jedne zatvorene i/ili natkrivene građevine nalazi više od jedne zgrade. Na primjer ako se radi o nizu zgrada sa posebnim ulazima (od kojih svaki ima vlastiti kućni broj) međusobno spojenih u jedinstvenu zatvorenu građevinu.
U tom slučaju se dvije ili više takvih zgrada iz zajedničkog interesa npr. novog krova i/ili fasade, mogu spojiti u jednu zgradu sa zajedničkim upraviteljem.
Zajednički dijelovi i infrastruktura zgrade
Zajednički su svi dijelovi zgrade i infrastrukture (vodovodne, elektro, plinske i druge instalacije, dizala, …) koji ne pripadaju stanovima i drugim prostorima u vasništvu pojedinih fizičkih i/ili pravnih osoba.
Takvi zajednički dijelovi zgrade se održavaju sredstvima zajedničke pričuve.

Ukoliko suvlasnici međuvlasničkim ugovorom ne odrede drugačije, zajednički dijelovi i infrastruktura zgrade su:

nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija, …),
krov zgrade,
zajedničke terase,
pročelja zgrade sa prozorima i vratima,
zaštita od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade
(roleti, grilje, …),
limarija na zajedničkim dijelovima zgrade,
dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi, protupožarni aparati u zajedničkim dijelovima zgrada,
zajednička stubišta i ograde,
požarni prilazi, vrata, ljestve i stepeništa,
dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s pripadajućim instalacijama i uređajima za njihovu uporabu,
instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade,
kanalizacijske instalacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije, reviziona okna,
vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
elektroinstalacije stubišne i panik rasvjete i drugih električnih uređaja u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade,
zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
radijatori i ostala grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade,
telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
zajedničke televizijske i/ili radio antenske instalacije, kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i ostalim zajedničkim uređajima, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od mjesta razdvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade,
zajednička kotlovnica i toplinska podstanica,
zajednička hidroforska postrojenja, bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu, pumpne stanice za vodu, električni agregati, akumulatorske baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala, …,
gromobranske instalacije,
kanali za smeće,
septičke jame.

Pričuva

Zajedničku pričuvu svi suvlasnici zgrade uplaćuju na poseban transakcijski račun zgrade, kojeg u tu svrhu otvaraju svi zajedno ili ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade ukoliko mu je dodijeljena takva ovlast međuvlasničkim ugovorom.

Sredstva transakcijskog računa zajedničke pričuve zgrade se koriste prema godišnjem planu za pokriće sljedećih troškova:

redovitog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
osiguranja zgrade kod osiguravajućeg društva,
zamjene i/ili ugradnje novih zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
otplate zajma za financiranje troškova održavanja zgrade,
troškove poslovanja upravitelja zgrade,
troškove honorara ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade.

Sredstvima zajedničke pričuve raspolaže upravitelj zgrade sukladno ugovoru o održavanju zgrade kojeg upravitelj sklapa sa suvlasnicima zgrade.
Suvlasnici su dužni plaćati pričuvu prema udjelu u vlasništvu a iznos pričuve određuje se po površini stana ili drugog prostora u vlasništvu pojedinog suvlasnika zgrade.

Iznos zajedničke pričuve

Donja granica iznosa zajedničke pričuve iznosi 2,70 kn/m2 prostora. Troškovi održavanja zgrade su uglavnom veći, tako da se u praksi određuje visina pričuve na osnovu godišnjeg plana. Iznos zajedničke pričuve određuju suvlasnici posebnom odlukom koju mora prihvatiti natpolovična većina suvlasnika zgrade po udjelu u vlasništvu.
Određeni iznos zajedničke pričuve je obavezan i za one koji je nisu prihvatili ili se o njoj nisu izjasnili. Niti jedan suvlasnik zgrade ne može biti oslobođen plaćanja zajedničke pričuve osim ako su s tim suglasni svi ostali suvlasnici zgrade.

Plaćanje zajedničke pričuve

Zajednička pričuva se uglavnom uplaćuje u mjesečnim ratama, ovisno o odluci suvlasnika zgrade.
Ukoliko je potrebno, postupak za provođenje prisilne naplate dužan je pokrenuti upravitelj zgrade putem javno-bilježničkog ureda. Ukoliko se zajednička pričuva ne može naplatiti postupkom prisilne naplate, upravitelj zgrade pokreće sudski postupak naplate zajedničke pričuve.
Prema Zakonu o obaveznim odnosima, potraživanja zajedničke pričuve zastarijevaju nakon tri godine od datuma do kojeg je pojedino potraživanje trebalo biti plaćeno. Što znači da se postupak prisilne naplate mora pokrenuti u navedenom roku kako ne bi došlo do apsolutne zastare potraživanja.

Ostali prihodi zgrade

Osim zajedničke pričuve zgrada može ostvariti i dodatne prihode od najma i/ili prodaje zajedničkih prostora odnosno dijelova zgrade uz suglasnost svih suvlasnika zgrade, kao na primjer:

najam dijela fasade zgrade za postavljanje reklamnih panoa,
najam dijela krova zgrade za postavljanje telekomunikacijskih antena.
najam i/ili prodaja poslovnih prostora, …

Takvi prihodi propadaja svim suvlasnicima zgrade sukladno njihovom udjelu u vlasništvu zgrade i koriste se kao sredstva zajedničke pričuve.
S druge strane tako prikupljena sredstva predstavljaju dodatni prihod suvlasnika zgrade i suvlasnici ih trebaju samostalno sukladno udjelu u vlasništvu zgrade prijaviti u svojim godišnjim prijavama poreza.

Primjer izračuna iznosa zajedničke pričuve

Ako koeficijent za izračun iznosa zajedničke pričuve iznosi 2,70 Kn/m2 a stan ima površinu od 52 m2 tada mjesečni iznos zajedničke pričuve iznosi:

52 m2 x 2,70 Kn/m2 = 140,40 Kn